Kroz odgovore na pet najčešćih pitanja upoznajemo vas sa nekoliko ključnih podataka koji čine prvi korak u izgradnji vaše buduće porodične kuće.
Kada imate plac ili želite da ga kupite, kako najbrže da saznate šta možete da gradite? Najsigurniji i najbrži način jeste da podnesete zahtev za Informaciju o lokaciji.
To je prvi dokument koji možete da dobijete bez projekta i angažovanja arhitekte. Informativnog je karaktera i može da ga pribaviti bilo koje zainteresovano lice. To znači da ne morate biti vlasnik placa.
Informacija o lokaciji jeste prvi korak pre početka gradnje porodične kuće.
Sadržaj Informacije o lokaciji je obiman, ali za vas je ključno nekoliko podataka koje ćete saznati u ovom dokumentu. To su odgovori na sledećih 5 pitanja.
1. Da li uopšte mogu da gradim na placu?
Odgovor na ovo pitanje je od ključne važnosti. Bez obzira na to što se uvek polazi sa pretpostavkom da je gradnja moguća, postoji nekoliko situacija koje se mogu desiti kada ne možete da gradite:
Gradnja nije dozvoljena u zoni gde je plac. Može se desiti da je na celom ili delu vašeg placa dozvoljena samo gradnja poslovnih objekata, ili da je planirana zelena površina, saobraćajnica, trafostanica…
Izlaz na planiranu saobraćajnicu ne postoji. Ovde treba razlikovati kada plac ima pristup koji su vlasnici sami sebi obezbedili i pristup sa planirane saobraćajnice koja je ucrtana u Planu detaljne regulacije ili nekom višem planu. U planu može biti definisana i minimalna širina pristupa. Ako su vlasnici sami sebi obezbedili pristup preko neke druge parcele taj pristup mora biti upisan u listu nepokretnosti kao pristup.
Tamo gde su veće gustine naseljenosti moguće je i da je dozvoljena manja širina.
Minimalna širina placa nije zadovoljena, plac je manje širine nego što je planom predviđeno. Često je planom predviđena minimalna širina izlaska na saobraćajnicu. Minimalna širina placa se kreće od 10 (12) m širine pa naviše, za kuće koje nisu oslonjene na susede, a manje je za dvojne kuće (prislonjene na jednog suseda) i za kuće u nizu (prislonjene na oba bočna suseda). Ove brojke su date okvirno iz sopstvenog iskustva, a vi obavezno pogledajte u Informaciji o lokaciji da li vaš plac zadovoljava i ovaj uslov. Tamo gde su veće gustine naseljenosti moguće je i da je manja širina dozvoljena.
Minimalna površina placa nije zadovoljena. Površine su definisane planom i razlikuju se. Okvirno se minimalna površina kreće oko 3,0 ara za slobodnostojeće i manje za dvojne kuće ili kuće u nizu.
2. Na kom delu svoje parcele morate da smestite objekat?
Ako ste pomislili da možete da gradite na bilo kom delu placa, razočaraću vas i navesti da postoje pravila za udaljenja i građevinske linije na placu koje morate da ispoštujete. Recimo, želite da postavite svoju kuću na samom uglu svog placa zato što su oba komšije rekla da nikada neće graditi. Ovo je skoro pa nemoguća situacija, osim možda u slučaju kada ispunite nekoliko uslova:
- da vam komšije koji su vlasnici u Listu nepokretnosti daju saglasnost,
- da nemate prozore na zidovima koji su na granicama prema komšijama i
- da vam je planom dozvoljeno da uz saglasnost gradite u uglu parcele.
Postoje i situacije kada morate da se prilepite uz jednog komšiju zato što su planom planirani dvojni objekti,. Ili da treba da se prilepite za oba komšije ako su planirane kuće u nizu.
U informaciji o lokaciji dobićete podatke za položaj objekta na parceli:
- koja su udaljenja od susednih parcela i pod kojim uslovima;
- koja su udaljenja od susednih objekata;
- udaljenje od pristupne ulice.
Udaljenje od susednih parcela u većini slučajeva bude minimalno 2,5 metra ukoliko želite prozore za sobe ili minimalno 1,5 metar ukoliko želite samo prozore za pomoćne prostorije koji su visoko postavljeni. Ako se, recimo, sused približio vašem placu, onda morate da se udaljite od njega za polovinu visine najviše kuće (ako planirate višu kuću onda se računa vaša). Udaljenja se mogu smanjiti uz datu saglasnost komšije koji je i vlasnik u listu nepokretnosti.
Udaljenje od pristupne ulice najčešće je definisano građevinskom linijom koja mora da se ispoštuje. To znači da objekat morate smestiti na samu građevinsku liniju koju ne možete pomerati.
3. Koliko maksimalno kvadrata možete da gradite i koja je maksimalna dozvoljena spratnost?
Imate plac od 300 m2 i pitate se koliko kvadrata možete da gradite, koje spratnosti i koje visine može biti objekat. Sve ove podatke isto nalazite u Informaciji o lokaciji i to u vidu pokazatelja:
- stepen zauzetosti
- stepen izgrađenosti
- spratnost objekata
- visina objekta
Ako je stepen izgrađenosti 1,0 a vaš plac površine 300 m2 onda možete da gradite kuću od maksimalno 300 kvadratnih metara.
Stepen zauzetosti vam ograničava površinu prizemlja kuće. Kako? Ako je maksimalni stepen zauzetosti 60% onda možete u prizemlju da imate maksimalno 0,6 x 300m2, a to je 180 m2 i to pod uslovom da su svi spratovi istog gabarita, iste površine i na istom mestu postavljene kao i samo prizemlje.
Ako spratovi imaju ispuste u odnosu na prizemlje (na primer, terase koje natkrivaju deo u prizemlju) onda se maksimalna moguća površina u prizemlju smanjuje za onoliko kvadrata koliko su kvadrata svi ispusti koji po spratovima nisu isto pozicionirani.
Da pojednostavimo, ako objektu skinete krov i posmatrate ga odozgo (recimo, zamislite ga bez krova na Google mapi), onda maksimalna površina koju može taj oblik da ima jeste tih 180 m2, a maksimalna površina samog prizemlja varira u odnosu na ispuste po spratovima.
Koliko maksimalno kvadrata možete da gradite, naći ćete u Informaciji o lokaciji pod pokazateljem stepen izgrađenosti. Kako funkcioniše proračun? Ako je stepen izgrađenosti 1,0 a vaš plac površine 300 m2 onda možete da gradite kuću od maksimalno 300 m2. Na slici preuzetoj sa nekog plana, stepen izgrađenosti je 3,2, i ako imate 300 m2 placa vi možete da gradite kvadraturu od 3,2 x 300 što je ukupno 960 m2.
Spratnost objekta je takođe ograničena. Kod porodičnih kuća dozvoljena spratnost varira od P+1 (prizemlje i sprat) čak do P+4 (prizemlje i 4 sprata), varijacije mogu biti i sa potkrovljem (P+1+Pk, P+2+Pk…)
Maksimalna visina objekta se takođe definiše pokazateljem kojeg nalazite u Informaciji o lokaciji.
Treba voditi računa da se dozvoljene površine odnose na bruto površine. Bruto površine su površine objekta sa zidovima. Ono što biste vi dobili kao koristan prostor je 20% do 25% manje od bruto površine.
4. Kakva je postojeća i planirana infrastruktura (voda, struja, kanalizacija…)?
Ovaj podatak je bitan kada kupujete plac ili ga već imate, a nemate svu infrastrukturu. U informaciji o lokaciji dobićete podatak koja je infrastruktura planirana, a koja već postoji. Plac koji nema potrebnu infrastrukturu ima veće troškove za izgradnju i pitanje je kada će se infrastruktura rešiti i da li je to moguće.
Kanalizaciju možete rešiti sa septičkom jamom, koja se mora prazniti. Za vodu biste morali da kopate bunar i ako imate sreće da nađete vodu na manjoj dubini. Struja bi mogla iz obnovljivih izvora, ali pitanje je zadovoljenja vaših kapaciteta.
5. Da li vam je potreban urbanistički projekat?
Ovo pitanje ima najkraći odgovor sa DA ili NE, ali je isto toliko bitno pitanje kao i pitanje da li možete da gradite. Zašto? Zato što ako uradite i platite izradu urbanističkog projekta to ne znači da će vam komisija taj projekat odobriti i da ćete moći da gradite. Da ne ulazimo u to koliko će vas to koštati u startu.
Informacija o lokaciji se izdaje u roku od 8 dana i izdaje je gradski Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove u okviru jedinice lokalne samouprave.
Informacija o lokaciji može da se pribavi elektronski za neke gradove (recimo, za Novi Sad). To obavezno proverite pre nego što fizički odete da podnesete zahtev. U većim gradovima, ako ne može onlajn, onda idete u Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, a u manjim mestima, ako nemaju sekretarijat, onda u nadležnoj opštini.
Ako je projektantska kuća ozbiljna, ona će vam u startu tražiti Informaciju o lokaciji.
Takse koje se trebaju platiti su republička, koja je oko 3.250 dinara za izdavanje, plus 310 dinara za zahtev i lokalna (gradska) koja varira od oko 1.000 do oko 3.000 dinara. Zavisno od opštine i statusa parcela, možda ćete morati da izvadite i kopiju plana za vaš plac što je još oko dodatnih 1.000 dinara. U principu, računajte na trošak od oko 50 evra da biste dobili ovaj dokument.
Ne preskačite ovaj korak da bi sebi uštedeli 50 evra, to bi moglo da vas košta i bačenih 5.000 evra na projekat i procedure da biste dobili odgovor da ne možete da gradite, a to biste saznali u startu. Ako je projektantska kuća ozbiljna, ona će vam u startu tražiti Informaciju o lokaciji.